Comprar Inmuebles en Florida con una LLC

Para la mayoría de los compradores extranjeros, una LLC es la forma sensata de tener una propiedad en alquiler en Florida: el inmueble, sus inquilinos y sus riesgos quedan dentro de una empresa y no a su nombre. Pero una LLC cambia menos de lo que se suele creer. No elimina el impuesto estadounidense sobre el alquiler ni sobre la venta, no saca con seguridad la propiedad de la herencia de un no residente en EE. UU. y no exime a nadie de las restricciones de Florida a compradores de ciertos países.

Constitución

O una Corporación.

Diseñada para levantar capital, contratar y emitir acciones.

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01¿Cómo funciona la compra?

En cuatro pasos, y ninguno exige que usted esté en Florida:

• Constituir la LLC y obtener su EIN.
• Abrir una cuenta bancaria en EE. UU. a nombre de la LLC. Los fondos del cierre deben salir de ella.
• Escriturar a nombre de la LLC en el cierre, para que la escritura registrada muestre a la empresa como dueña.
• Si va a financiar, pedir el préstamo a nombre de la LLC. Los bancos que prestan a extranjeros suelen pedir una entrada mayor y una garantía personal, como explicamos en cómo obtiene un extranjero una hipoteca en EE. UU..

Entre los gastos de cierre está el impuesto de timbre (documentary stamp tax) sobre la escritura: $0.70 por cada $100 del precio, o en Miami-Dade $0.60 más un recargo de $0.45, salvo que se trate de una vivienda unifamiliar. Una hipoteca suma $0.35 por cada $100 en timbre y un impuesto del 0.2% sobre el monto del préstamo.

02¿Puedo comprar si soy de Venezuela, Cuba o China?

La ley SB 264 de Florida restringe las compras de "principales extranjeros" de siete países: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Siria y, en palabras de la ley, "el régimen venezolano de Nicolás Maduro". Se considera principal extranjero, entre otros, a la persona domiciliada en uno de esos países que no es ciudadana ni residente permanente de EE. UU., y la definición se extiende a la empresa constituida para tener inmuebles en Florida en la que esa persona tiene una participación de control. Una LLC no lo evita.

• No se pueden adquirir tierras agrícolas.
• No se pueden adquirir inmuebles a menos de 10 millas de una instalación militar o de infraestructura crítica, como un aeropuerto, un puerto o una central eléctrica, salvo una parcela residencial de hasta 2 acres a más de 5 millas de una base, para un comprador con visa no turística o asilo.
• Las personas domiciliadas en China tienen prohibidos en general los inmuebles en Florida, con la misma excepción residencial, y el comprador debe registrarse ante el estado dentro de los 30 días.

Un tribunal federal de apelaciones se negó a suspender la ley en noviembre de 2025 y sigue vigente. No está definido cómo se aplicará la referencia a Venezuela a medida que cambie la situación allí, así que un comprador venezolano, o una LLC con socios venezolanos, debe revisar la cuestión antes de firmar un contrato y no después.

03¿Qué impuestos paga la LLC por un alquiler?

Florida no tiene impuesto sobre la renta de las personas físicas, así que el estado no grava el alquiler que un dueño persona física recibe a través de una LLC de un solo miembro. Estados Unidos sí. El alquiler en EE. UU. de un no residente tributa al 30% sobre la renta bruta, retenido en la fuente, salvo que el dueño elija tratarlo como ingreso empresarial, en cuyo caso tributa a tasas ordinarias sobre el neto, después de gastos y depreciación. La mayoría de los dueños hace esa elección. Los alquileres de seis meses o menos además pagan el impuesto a las ventas de Florida y el impuesto turístico del condado.

El impuesto predial se paga cada año, y la LLC lo cambia de dos maneras. Un inmueble a nombre de una LLC no tiene exención de homestead. Y aunque el aumento del valor tasado de los inmuebles sin homestead tiene un tope del 10% anual, sin contar los impuestos escolares, ese tope se reinicia cuando cambia la propiedad o el control, incluido el control de la LLC dueña. La Enmienda 3, en la boleta de Florida del 3 de noviembre de 2026, bajaría ese tope al 5% a partir de 2027 si los votantes la aprueban. Nuestra guía sobre qué impuestos paga una LLC en Florida cubre el resto del lado estatal.

Constitución

Constituya su LLC.

La estructura flexible que eligen la mayoría, lista para su estado.

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04¿Qué pasa cuando la LLC vende?

Cuando el dueño de una LLC de un solo miembro es extranjero, el IRS mira a través de la LLC y trata al dueño como vendedor. El comprador debe, por regla general, retener el 15% del precio bruto y enviarlo al IRS bajo FIRPTA. Es un anticipo, no el impuesto: el impuesto real se calcula sobre la ganancia en una declaración en EE. UU., y el exceso se devuelve. Si el comprador va a vivir en la vivienda, no se retiene nada en un precio de hasta $300,000, y se retiene el 10% hasta $1 millón. Lo explicamos en la retención FIRPTA para inversionistas extranjeros.

05¿Protege la LLC el inmueble del impuesto sucesorio de EE. UU.?

No de forma fiable. La herencia en EE. UU. de un no residente tributa a partir de apenas $60,000 en bienes estadounidenses, y un inmueble en Florida es claramente un bien estadounidense. El IRS nunca se ha pronunciado sobre si una LLC de un solo miembro cambia eso, y la opinión que predomina entre los especialistas es que no: el inmueble sigue formando parte de la herencia. Explicamos las reglas en la pregunta de los $60,000, y las estructuras que usan las familias en su lugar en holdings en EE. UU. y sucesión familiar.

Donde la LLC sí cumple bien es en el día a día: mantiene el reclamo de un inquilino dentro de la empresa, separa las cuentas del inmueble de las suyas y convierte una venta futura o la entrada de un socio en un trámite de la empresa. Las familias con varias propiedades a menudo dan un paso más con una series LLC.

Prodezk constituye y mantiene desde Miami las LLC detrás de las propiedades de nuestros clientes en Florida, y coordina la cuenta bancaria, las declaraciones y el equipo de cierre. Si está planeando una compra, comience aquí.