¿Qué Es FIRPTA y Cuánto Le Retienen Si Vende una Propiedad en EE. UU.?

El comprador, no usted, retiene el 15% del precio total de venta y lo envía al IRS dentro de los 20 días después del cierre, bajo la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Quince por ciento del precio de venta, no de su ganancia, que es el detalle que sorprende a muchos en la mesa de cierre.

Existen dos niveles más bajos, y ambos dependen de cómo va a usar la propiedad el comprador. Si el monto realizado es de $1,000,000 o menos y el comprador la va a usar como vivienda propia, ocupándola al menos la mitad del tiempo durante cada uno de los primeros dos años, la tasa baja a 10%. Si el monto es de $300,000 o menos bajo la misma condición de vivienda propia, la retención baja a cero. Una propiedad de renta vendida a un inversionista no tiene ninguno de estos beneficios: se queda en 15%, sin importar el precio.

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01¿Puedo Reducir la Retención Antes del Cierre?

Sí, mediante el Formulario 8288-B, un certificado que el IRS revisa contra su ganancia real esperada, no contra el precio completo de venta. Un vendedor que compró una propiedad en $500,000 y la vende en $520,000 tiene una ganancia real de $20,000, pero una retención directa del 15% sobre el precio completo detendría $78,000, un dinero que nunca se debía. Presente el Formulario 8288-B con el cálculo documentado de base y ganancia con bastante anticipación al cierre: la revisión del IRS toma tiempo, y presentarlo a última hora casi siempre atrasa el cierre que intentaba proteger.

02¿Me Devuelven el Dinero Retenido?

Si lo retenido supera lo que realmente debe en impuestos en EE. UU., sí, pero no en el cierre. Usted reporta la venta en una declaración de no residente en la siguiente temporada de impuestos, reclama lo retenido como crédito contra lo que realmente debe, y el IRS le devuelve la diferencia. Trate ese tiempo entre el cierre y la devolución como un verdadero tema de flujo de caja, sobre todo si no usó el certificado del punto anterior. Declarar la venta correctamente es también donde el acompañamiento en impuesto a la renta tiene sentido, porque una declaración de no residente tiene sus propias reglas que casi nadie presenta bien por su cuenta.

03¿Esto Aplica Si Tengo la Propiedad a Través de una LLC?

Si la LLC es de un solo dueño y se trata como entidad transparente para efectos fiscales, el IRS la ignora y mira directamente a usted, el dueño extranjero, y FIRPTA aplica exactamente igual que si hubiera vendido la propiedad de forma directa. Una LLC de varios socios, tratada como sociedad, cae bajo un régimen de retención distinto, ligado a la sociedad misma y no a una venta FIRPTA sencilla, y los dos no son intercambiables. No le vamos a simplificar esa diferencia en un sí o un no: es una pregunta para un asesor antes de firmar, no después.

Un vendedor extranjero también necesita un número fiscal de EE. UU. para pedir el certificado o reclamar una devolución. Si todavía no tiene uno, el ITIN suele ser el primer documento que hay que resolver, antes de fijar la fecha de cierre y no durante el proceso. Comience aquí si tiene una venta en el calendario y calculamos la retención antes que el abogado del comprador.

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